2020年疫情期间房价一路上涨,让很多刚需望而却步,2020年7月15日深圳推出八项措施精准调控楼市。自2016年实施新一轮房地产市场调控以来,深圳先后出台“深八条”“深四条”等文件,严格执行限购、限贷、限售、限价、限户型五限政策,房地产市场总体保持平稳健康发展态势。
其中包括限购政策升级,必须有36个月社保;首套房首付比例依然30%,已经有一套房的再购房首付比例70%起,非普住宅80%;增值税免征从2年调整到5年;750万以上算豪宅;加强热点小区管理等。
中原地产首席分析师张大伟分析认为:
首先:深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊,出现调控政策升级已经有预期,而且深圳的楼市炒作氛围浓郁,出台政策将明显打击投资需求。
按照过去深圳市场的惯例,预计部分投资客很可能开始离场,市场在7-8月开始成交量快速萎缩。房价也将开始调整。
其次:政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面,如果严格执行,对于深圳楼市的打击将非常大。深圳有望开始进入调整周期。
第三:深圳市场过去一年多的上涨,主要原因供应少之外,与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高,750万以上的豪宅,将变成二套首付80%,接近当下全国政策最严格的北京。对于高端住宅市场的打击非常大。
第四:深圳过去的购房资格相对容易,落户难,大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格,本次政策升级要求必须3年社保,这也将有力的打击部分炒房客户。
第五:整体看,预计深圳未来半年,政策严格执行的话,投资比例将暴跌,房价将开始一轮明显的下调,跌幅在5%--10%以上。
过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。
第六:但深圳人口流入趋势不改,土地供应少的问题依然需要得到解决,否则政策的长期效果有限。
目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京,二线城市代表长沙,都是供应增加的叠加限制投资,取得了市场的长期稳定效果。
第七,全国开启一轮楼市调控升级,预计深圳的影响最大
进入7月以来,短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。
整体看,这些城市发布政策的共同点是楼市热度高,房价明显上涨,出现了炒作氛围。
但这些政策内容基本都没有影响到房价上涨的根本。
在2020年房地产上半年调控政策刷新历史记录后,最近几天,包括宁波、杭州、东莞等房价明显上涨城市开始增加房地产约束性调控政策:
从当下的市场基础看,楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松,炒作氛围浓郁。但这些城市的政策基本都是针对限购、限价、预售等政策微调。
2020年上半年房地产市场整体情况看,大部分城市累计同比并不乐观,1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据,大部分出现了明显上涨。
如果说2020年上半年房地产调控以宽松刺激为主,各种人才政策、落户政策+一日游的松绑政策为主。2020年7月开始,部分城市房价明显上涨开始了收紧。
到目前为主,以东莞、杭州为代表的收紧政策,更多只是挠痒楼市,因为没有只是针对摇号、限价政策做调整,没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。
从深圳楼市行情走势看,房地产看天吃饭,信贷政策,信贷杠杆政策是最核心政策,杠杆不动,信贷放水的大环境下,楼市将继续维持高位运行。